Prologis: il leader della logistica punta sui data center per accelerare la crescita

Dalla logistica globale ai data center: perché Prologis può continuare a meritare un multiplo premium

Profilo Societario

Poche società rappresentano meglio di Prologis l’evoluzione dell’immobiliare logistico moderno. Il gruppo è oggi una delle principali piattaforme globali dedicate a logistica, supply chain infrastructure e real estate logistics, con un modello costruito attorno a immobili situati in aree ad alta rilevanza strategica, vicino a grandi città, porti, aeroporti e snodi commerciali.

In termini molto semplici, Prologis possiede, sviluppa e affitta immobili logistici a clienti corporate, tra cui retailer, operatori e-commerce, società di trasporto, aziende manifatturiere e player della distribuzione. Negli ultimi anni, inoltre, la società ha iniziato ad ampliare il proprio raggio d’azione verso aree adiacenti come data centers, energy infrastructure e servizi collegati alla modernizzazione delle supply chain.

Dal punto di vista contabile e organizzativo, Prologis riporta due reportable segments: Real Estate Segment (93,3% dei ricavi e 95,1% del NOI) e Strategic Capital Segment (6,7% dei ricavi e 4,9% del NOI). Questo punto è importante, perché lo sviluppo immobiliare non costituisce una terza linea di business autonoma, ma fa parte del Real Estate Segment, che comprende sia le attività di Rental Operations sia quelle di Development.

Il Real Estate Segment rappresenta il cuore economico della società. Qui rientrano la proprietà degli immobili, la generazione di rental revenues (ricavi da locazione), la gestione operativa del portafoglio e lo sviluppo di nuovi asset. Nel 2025 questo segmento ha generato 8,20 miliardi di dollari di ricavi, pari al 93,3% dell’Operating Revenue complessivo, in crescita rispetto ai 7,53 miliardi del 2024. La quasi totalità dei ricavi deriva da rental revenues, pari a 8,159 miliardi di dollari, mentre Development management and other revenues hanno contribuito per 39 milioni. Dopo Rental expenses (costi legati alla gestione degli immobili in affitto) e Other expenses, il segmento ha prodotto un Real Estate Segment NOI di 6,188 miliardi di dollari pari al 95% NOI totale. Il NOI, o Net Operating Income, è il reddito operativo netto generato dagli immobili, cioè una misura della redditività degli asset prima di costi corporate, ammortamenti e altre voci non direttamente legate alla gestione immobiliare, fondamentale per la valutazione delle società come Prologis.

Questi numeri mostrano chiaramente la natura del business di Prologis: la società poggia prima di tutto su un grande portafoglio di asset logistici in grado di generare ricavi ricorrenti, con elevata visibilità e forte capacità di cash flow operativo. Allo stesso tempo, la presenza dell’attività di Development rende il modello più dinamico rispetto a quello di un semplice proprietario immobiliare. Prologis non si limita infatti a incassare affitti, ma sviluppa nuovi immobili, realizza progetti su misura per i clienti e valorizza il proprio land bank (portafoglio di terreni strategici), in aree dove la disponibilità di spazi logistici di qualità è spesso limitata.

Lo Strategic Capital Segment è molto più piccolo in termini di ricavi, ma ha un ruolo strategico rilevante. Nel 2025 ha generato 592 milioni di dollari, pari al 6,7% dell’Operating Revenue complessivo, in calo rispetto ai 672 milioni del 2024. Al netto di Strategic capital expenses (costi legati alla gestione della piattaforma di capitali di terzi), il segmento ha registrato un NOI di circa 321 milioni di dollari pari al 5% del NOI totale. Attraverso questo segmento, Prologis gestisce capitali di terzi tramite joint ventures, private vehicles e partnership con investitori istituzionali. In questo modo può ampliare la propria capacità di investimento, generare commissioni e crescere in modo più efficiente, senza dover finanziare interamente ogni progetto con il proprio bilancio.

La distribuzione geografica dei ricavi mostra una società globale, ma ancora fortemente centrata sugli Stati Uniti.

Nel 2025 gli U.S. hanno generato circa 8,00 miliardi di dollari di Operating Revenue, pari al 91,0% del totale. Seguono Europe con 356 milioni pari al 4,0%, Other Americas con 283 milioni pari al 3,2%, e Asia con 150 milioni pari all’1,7%. La concentrazione statunitense è ancora più evidente nel Real Estate Segment, dove gli U.S. rappresentano circa il 95,2% dei ricavi del segmento, contro il 2,4% di Other Americas, l’1,7% di Europe e lo 0,8% di Asia.